房企化债“多空博弈”，债务重组工作步入深水区 挑战重重
9月底以来的政策让房地产业内感到振奋，但出险房企依然面临诸多挑战。近期，多家房企债务重组出现新变化，如融创需要二次重组境内债务，远洋因重组方案细节问题遭到债权人反对。无论是正在推动重组还是已出台方案的企业，面临的挑战越来越多。
房企债务重组困难的原因在于地产市场下行导致企业销售收入减少、现金流紧张，难以满足落实债务重组计划，处置资产也受到一定限制。此外，全球经济环境的不确定性也给债务重组带来额外挑战。
在企业和债权人的博弈中，出险房企能否安全“上岸”仍是一个未知数。近年来，行业共有60多家上市房企发生债务违约，这些企业的信用层面受到影响，融资销售等均出现断崖式下跌，有的甚至因财报难产、股价低迷而退市。推动债务整体重组是这些出险企业自救的第一步。2024年以来，多家房企境外债务整体重组取得进展，但推进难度依然较高。
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以远洋集团为例，这家国资背景的房企陷入了漫长的重组“拉锯战”。债权人方面的反对声音包括：远洋的境外债重组方案优待股东和拥有抵押的债权人；利用跨组别强行通过机制来实施重组；大股东未给予更多支持；削债比例较高等。11月15日，远洋集团举行了境外债权重组电话会，向债权人澄清了市场上的误导性消息。法律顾问表示，远洋与中国人寿签署的支持文件并不具备法律约束力，并强调远洋始终优先考虑债权人利益，公平公正对待所有债权人。当前的重组方案已经做到“应给尽给”。
远洋将范围内债务分为ABCD四组，不同分组的方案将按规定比例分配新贷款或票据，扣除新债务后的剩余债务，债权人可选择发行两年期强制可转换债券或低息新永续证券。不仅是远洋，碧桂园、旭辉等房企也在积极推进境外债务重组。
房企境内债面临的压力也不小。过去几年，许多房企一直在解决境外债务重组问题，但境内债压力同样不小。不少房企在境内债务展期后，利息压力越来越大，甚至到了无法支付的地步。融创推出了境内债二次重组方案，包括现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期等四个选项。克而瑞认为，本轮谈判可能更加艰难，因为涉及利益让步。
即便存在拉锯与困难，房企境内债再次重组依然不可避免。华泰证券预计部分房企可能参照境外债务的重组模式，推出系统性化债方案。国泰君安表示，9月24日央行发布会是本轮地产行业政策的拐点，地产进入新阶段，预计资产整合和重组将成为接下来的重点，境内债务重组将有提速的可能。
刘水指出，房企真正走出危机还需要市场回暖支持。9月底中央系列举措有效地提振了市场信心，若各项政策加力并较快落实，四季度市场有望迎来边际改善。房企应紧抓“因城施策”窗口期，加速布局较好项目的销售去化，快速回笼资金，增强偿债能力。
