北京千万级住宅能省税费超50万 新政利好改善需求

北京千万级住宅能省税费超50万

11月18日，上海和北京相继发布政策，自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，相应的增值税、契税标准也随之调整。在北京购买一套1000万元左右的改善型住房，能节省税费超过50万元。有房地产专家认为，税费降低将利好改善类住房，加速置换客户入场，助力全国市场“止跌回稳”。

同日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等四部门发布通知，明确取消普通住房和非普通住房标准，并明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。当晚，北京市住房城乡建设委、市财政局、北京市税务局等三部门也联合印发通知，取消普通住房和非普通住房标准。两地政策均自2024年12月1日起施行。

此前，上海普通住房认定需满足两个条件：五层以上（含五层）的多高层住房或不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。北京从2024年1月1日起执行的普通住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于每平方米85000元，五至六环之间单价低于每平方米65000元，六环以外单价低于每平方米45000元。

取消普通住房和非普通住房标准后，北京、上海个人出售两年及以上住房将免征增值税，个人购房契税优惠政策与全国保持统一。上海此前在房屋交易环节执行差别化个税政策，普通住房按转让收入的1%征收，非普通住房按转让收入的2%征收。取消标准后，核定征收的税率统一为1%。

以北京为例，假设购买一套1000万元、120平方米的五环外住宅，按照此前标准该住宅属于非普通住房。如果是首套房需缴纳契税15万元，二套房则需缴纳契税30万元。假设原房主2014年购买该房屋的价格为300万元，房主出售该房屋需要缴纳增值税，即差额700万元的5.3%，约为37.1万元。在北京的实际二手房交易中，增值税一般由买家承担。

12月1日新政策实施后，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税，只需要缴纳契税10万元。取消普通住房和非普通住房标准后，只要购入时间满两年即可免征增值税。综合计算，购买这套房屋首套房能节省税费42.1万元，二套房能节省税费57.1万元。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，京沪面积在90-139平方米的二套房购置受此次契税减免政策的利好更大，税率从3%降至1%，覆盖到京沪大部分改善型需求。另一方面，京沪很多早年买房群体房产增值额较大，新政后免掉增值税，叠加契税、个税等影响，减税带来的一次性降成本效应非常明显。

李宇嘉认为，京沪政策的落地大幅降低了二手房交易的一次性成本，有利于促进二手房特别是90-139平方米的非普通住房的挂牌和顺利售卖。随着交易成本的降低，润滑交易循环，促进改善型住房需求的效果明显，同时随着挂牌和换房积极性的提升，也会促成刚需上车，促进刚需和改善的循环。二手房的顺利交易，也会对新房带来明显利好。

中指研究院政策研究总监陈文静提到，十月份以来北京市场活跃度得到明显提升。数据显示，10月新建商品住宅成交59.59万平方米，在9月较低基数下环比增长59.2%，二手房市场表现更为明显，10月二手商品住宅成交超1.7万套，回升至2023年4月以来峰值，市场信心得到明显提振。进入11月，市场活跃度仍在延续，1-18日，北京新建商品住宅成交2709套，较10月日均小幅下降5.6%，较去年同期增长5.8%；二手商品住宅成交10047套，较10月日均小幅下降0.4%，较去年同期大幅增长40.1%。

陈文静表示，此前北京二手房交易中，非普通住房需要按差额缴纳增值税，对于购房者而言是一笔较高的支出成本。此次税收政策优化后，满2年的住房成交时均可免征增值税，对于有意愿购买改善类次新房的购房者而言，购房成本可有较大程度的降低。另外，针对契税政策的优化，也能有效降低改善类、购买二套的购房成本，加速改善置换客户的入场。

陈文静预计，上海、北京先后取消普通住房和非普通住房标准后，广州和深圳也将加速落地相关政策，进一步降低购房成本，促进购房需求释放。取消普宅标准为一线城市市场持续修复提供了进一步支撑，市场活跃度有望继续好转，也将助力全国市场“止跌回稳”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进同样提到，接下来四个一线城市都会取消普通住房和非普通住房标准，基于其上的税费也会有相应调整，带来年底到明年税费的进一步降低。京沪两地房地产税收政策调整，对其他城市也将起到示范作用，为本轮房地产止跌回稳创造更好的环境。